Gastos
La compra de una vivienda financiada por préstamo hipotecario siempre genera unos gastos previos de modo independiente al hecho de que nos concedan el crédito o no. Estos gastos surgen porque las entidades financieras deben antes de formalizar el préstamo, realizar los siguientes trámites:
- La tasación de la vivienda: sólo tiene lugar en el caso de viviendas de segunda transmisión o posteriores, para determinar el valor exacto de la vivienda de forma objetiva a través de un profesional especializado. Esta tasación es necesaria y el perito que la realiza ha de pertenecer a una empresa independiente de la entidad financiera prestataria.
- Comprobación en el registro de la propiedad, de modo que la entidad financiera tenga la seguridad de que la vivienda está libre de cargas antes de conceder el préstamo hipotecario. Esta verificación registral tiene un importe aproximado de 9 euros y es un requisito necesario para la concesión de la hipoteca.
Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del préstamo hipotecario en un plazo que, normalmente oscila entre 15 días y un mes.
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Escritura
Son los gastos relacionados con la escritura de compraventa de la vivienda. Para calcularlos sólo hay que tener en cuenta el importe por el que se ha escriturado la vivienda, al margen de la cuantía del préstamo hipotecario solicitado.
- Notaría: este gasto se produce al realizar la escritura de la vivienda ante notario. La cuantía a pagar depende básicamente del precio de la venta, pero también influyen otros factores como la extensión de la escritura, el número de copias que se soliciten o la existencia de operaciones paralelas, como por ejemplo la subrogación en una hipoteca preexistente o el hecho de añadir cláusulas extraordinarias a la escritura. En el caso de primeras ventas de viviendas de protección oficial se aplica un arancel especial que establece una gran reducción en el precio de la escritura. Los notarios cobran según un arancel fijado por el gobierno, por lo que todos los notarios deben tener las mismas tarifas.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: tras la realización de la escritura, ésta se debe de inscribir en el Registro de la Propiedad. Los gastos de esta operación son proporcionales al importe escriturado y se cobra un arancel fijado por el Estado.
- Gestoría: estos son los gastos generados por el gestor o empresa gestora por la realización de todos los trámites necesarios para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Las tarifas de los gestores no son fijas, por lo que es importante informarse bien sobre si la gestoría que nos lleva la documentación tiene unos precios razonables.
- Seguro de Daños de la Vivienda: Es un seguro obligatorio por ley. Cubre sólo el continente (la vivienda en sí), no el contenido de la misma.
- Impuestos: los distintos impuestos relacionados con los gastos de escritura de la operación de compraventa son los siguientes:
- El Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.): éste se aplicará sólo cuando se trate de viviendas nuevas (primera transmisión). El importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. Dicho porcentaje es del 7% en vivienda libre o de protección oficial, y del 3% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial. La escritura de compraventa de estas viviendas tributan por el impuesto de actos jurídicos documentados, con el 0’50% (0,1% en el País Vasco) del valor declarado de compraventa.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: éste impuesto se aplicará solamente en las entregas de viviendas de segunda o posteriores transmisiones. Su importe es el 6% sobre el precio escriturado. En este caso, no es de aplicación el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Plusvalía: puede variar dependiendo de las características de la vivienda y de los municipios y comunidades autónomas donde se encuentre ubicada la misma. El vendedor es, legalmente, el obligado para realizar el pago.
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Constitución
- Notaría: excepto el hecho de que la cuantía depende del capital garantizado, todo lo expuesto en el punto anterior es vigente en este epígrafe.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: son los gastos derivados de inscribir la hipoteca en el Registro.
- Gestoría: son los gastos ocasionados por la tramitación de la escritura del préstamo hipotecario ante Hacienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos: a nivel de constitución se tributa a través de los impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados. Su cuantía asciende al 0,5% del capital garantizado salvo en el País Vasco donde es el 0,1%, como anteriormente reseñábamos.
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Tramitación
- Verificación Registral: se trata de realizar la comprobación de la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar , recayendo en el solicitante el gasto originado. La entidad financiera gestionará la obtención de notas por parte del Registro de la Propiedad, cuyo coste aproximado es de 12 euros por Nota.
- Gastos notariales, registrales y de gestoría: los gastos de tramitación en estos organismos, se reflejan del siguiente modo: por su parte el Notario habrá de otorgar Escritura Pública, cuyo coste está fijado en los aranceles legalmente establecidos. Respecto al Registro de la Propiedad, la inscripción de la escritura, la realiza la entidad financiera que ha concedido el Préstamo. En cuanto a la tramitación de ambas gestiónes, la gestoría se ocupa de llevarla a cabo, que nos cobrarán unos gastos muy similares entre las diferentes empresas gestoras, al ser estos precios recomendados por los Colegios Profesionales.
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Impuestos
La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuya cuantía representa el 0,5% sobre el valor total garantizado (principal, intereses y gastos). En cuanto a la fiscalidad, según lo establecido en la Ley 40/1998 de 9 de diciembre, y en su Reglamento aprobado por Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero, el acceso a vivienda habitual mediante préstamo de entidad financiera permite:
Durante los dos primeros años de pago de la hipoteca:
- Deducción de un 25% sobre los primeros 4.507,59 euros invertidos.
- Deducción de un 15% sobre los restantes, hasta un máximo de otros 4.507,59 euros.
A partir del tercer año, la deducción será :
- 20% sobre los primeros 4.507,59 euros.
- 15 % sobre los restantes, hasta un máximo de 4.507,59 euros.
El importe más adecuado para aprovechar los beneficios fiscales es el que suponga un pago conjunto mensual de 751,27 euros ( 9.015,18 euros anuales).
Como condiciones necesarias, habrá de financiase al menos el 50% a través de préstamo bancario y no amortizar más del 40% del capital durante los primeros 3 años. En caso de no cumplir estas premisas, el porcentaje de deducción será del 15% durante todos los años, con límite máximo de 9.015,18 euros.
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Comisiones
Comisión de apertura. Se trata de un gasto que carga la entidad financiera al ser concedido el préstamo hipotecario y en el momento inicial, siendo de un coste que oscila entre el 0 y el 2,5% del Nominal. Bajo la denominación de comisión de apertura se esconden todos los gastos originados en las entidades financieras por la tramitación de un contrato crediticio. La comisión se expresa en tanto por ciento del importe del préstamo, así, si solicitamos un crédito de 60.101,21 euros y nos decantamos por una hipoteca con una comisión elevada (del 2,5%) pagaremos 1 502,53 euros más que si elegimos un préstamo sin esta comisión. Habitualmente, la cuantía de esta comisión se cobra de una sola vez, cuando se firma el contrato, sin embargo, es posible pactar pagarla a lo largo de la vida del crédito.
Comisión de estudio. Se establece el pago de un importe porcentual sobre el préstamo hipotecario para el inicio de la tramitación. En el caso de operaciones inferiores a 150.253,03 euros, no podrá cobrarse cantidad alguna por este concepto. Excepcionalmente en los préstamos hipotecarios ofertados por algunas entidades financieras, gravan a sus clientes con una comisión suplementaria, denominada de estudio. En general, las entidades que cargan esta comisión disfrazan un porcentaje de apertura superior, y cobran por partida doble los trámites y el estudio. Por ejemplo, si el préstamo tiene una comisión de apertura del 1,7% y otra de estudio del 0,3%, será exactamente igual que si sólo incluyese la de apertura a un 2%, sin la de estudio.
Comisión de cancelación parcial. Con el fin de desincentivar esta práctica, el anticipo de cantidades superiores a las cuotas viene gravado con una comisión que oscila entre el 2 y el 4%.
Comisión de cancelación total. Esta comisión, generalmente responde al proceso de la subrogación, o acto por el que una persona asume la sustitución jurídica del titular de un préstamo. Normalmente los gastos derivados de cancelación anticipada son impuestos por los promotores en primera transmisión al comprador, en el caso de que no desee subrogarse con la Entidad Acreedora.
Este tipo de cláusulas son contrarias a la ley (R.D. 515/1989 de 21-4, art. 10) y habrá de ser el vendedor quien cargue con los gastos de cancelación. Para la cancelación total de un préstamo a interés variable, la comisión fijada no podrá superar el 1%. En el caso de préstamo a interés fijo, no habrá de ser mayor de 2,5 % si se cambia a variable.
Generalmente las entidades financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo acordado. Como los intereses del préstamo están estimados para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio de la entidad financiera es menor. Debido a este motivo, al cancelar el préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la entidades financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Legalmente, las comisiones de cancelación tienen unos límites máximos, que en el caso de los préstamos hipotecarios, sólo existe para la modalidad variable, del 1%. Por otro lado, únicamente si se subroga una hipoteca fija (cambiar el préstamo a otra entidad), la comisión de cancelación no puede superar el 2,5%.
Las comisiones tienen un peso muy importante en cualquier tipo de crédito, de este modo, dependiendo de las comisiones resultará el hecho de que se pague más o menos dinero a lo largo de la vida de un préstamo hipotecario. Esto se debe a que las de apertura y estudio influyen en el cálculo de la T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo de un préstamo.
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Otros Costes
Tasación. La entidad financiera precisará de la valoración del bien inmueble objeto de garantía. De esta forma, se llevará a cabo peritación por parte de experto independiente, perteneciente a empresa legalmente inscrita en el Registro del Ministerio de Economía y Hacienda. Esta gestión conlleva un coste entre el 0,8 y el 1 por mil del valor del inmueble, y normalmente la certificación no valdrá para solicitar préstamo ante otra entidad financiera.
Seguro de incendios. A la hora de contratar un préstamo hipotecario, es obligatorio por ley realizar este seguro de cobertura sobre la vivienda. En caso de pérdida total del bien, la compañía aseguradora liquidará la deuda pendiente a la entidad financiera, y el resto hasta el importe cubierto, lo entregará al asegurado.
Seguro de amortización y seguro de vida. Este tipo de seguros no son obligatorios, no obstante pueden ser aconsejables, debido a su cobertura respecto a las contingencias de fallecimiento, invalidez absoluta e invalidez permanente (normalmente no cubren la invalidez parcial).
Inamortización. Corresponde al cargo de importe destinado a resarcir de gastos para cobro de cuota impagada (teléfono, telegramas, etc.), de modo independiente a los intereses de demora.
