Preguntas y Respuestas

 

¿Qué criterio es el mejor para seleccionar mi hipoteca?

Depende de sus preferencias y situación personal. Si lo que usted prefiere es conocer con seguridad el importe de la cuota a pagar durante toda la vida del préstamo, le recomendamos una hipoteca a tipo fijo. Si lo que prefiere es ir adaptándose a los movimientos de tipos de interés en el mercado y poder optar por un plazo de amortización más amplio, le recomendamos una hipoteca a tipo variable

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¿Cúal es el mejor plazo?

Depende de su situación financiera y edad. Teniendo en cuenta que a los 65 años usted debe tener amortizado su préstamo, debe elegir aquel plazo que le permita afrontar mensualmente el pago de la cuota. Cuanto más corto sea el plazo elegido, menor será el importe de los intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo, pero mayor será el importe de las cuotas mensuales. El alargamiento del plazo elegido supondrá una reducción de las cuotas mensuales que debe pagar

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En caso de estar casado en régimen de gananciales, ¿qué datos económicos y laborales debo informar del 2º titular?

Si usted está casado/a en régimen de gananciales, al rellenar sus datos económicos, las propiedades que sean comunes deberá indicarlas de forma proporcional a cada uno de los cónyuges. Esta misma operación deberá realizarla con las deudas y gastos comunes. Los ingresos, por el contrario, serán los correspondientes a cada titular.
Finalmente, compruebe que la suma coincide con la totalidad de su patrimonio.

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¿Qué gastos voy a tener a la hora de solicitar una hipoteca?

El análisis y la formalización de su hipoteca suponen una serie de gastos: de tasación de la vivienda, Notaría, Registro de la Propiedad, Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados, gestoría y gastos bancarios.

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¿Quién interviene en la tramitación y, en su caso, posterior formalización de una hipoteca?

Las partes intervinientes en una hipoteca son: Usted; en su caso, sus Avalistas o Fiadores; el Banco; el Notario; el Registro de la Propiedad; una Empresa Tasadora; y una Gestoría.

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¿Qué es el Registro de la Propiedad?¿para qué sirve?

El Registro de la Propiedad, a través de sus funcionarios, es el encargado de de calificar, anotar, inscribir y certificar cualquier incidencia concerniente a los actos y contratos relacionados a bienes inmuebles y derechos reales.
Aporta una importante seguridad jurídica al tráfico ya que las anotaciones y asientos del Registro se presumen verdaderos, y están bajo la tutela directa de los Tribunales Ordinarios de Justicia.
En el Registro de la Propiedad, por ejemplo, cualquier persona puede verificar mediante una nota simple informativa que el vendedor de una vivienda es realmente su propietario y que sobre la vivienda no existe ningún tipo de carga ni gravamen. La consulta al Registro de la Propiedad tiene el fin de evitar futuros problemas.

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¿Qué función cumple el Notario?

Es el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales. El Notario da fe sobre la identidad y capacidad de las partes, encargándose de verificar, entre otras cuestiones, que toda la documentación está en regla, que el contenido de las cláusulas financieras y no financieras de la hipoteca están redactadas de conformidad con la normativa vigente, informar sobre los aspectos claves de la compraventa (como son el precio, la forma de pago y aspectos físicos y urbanísticos de la vivienda), informar sobre las consecuencias de no pagar los impuestos correspondientes, etc. …, resolviendo las dudas que pudieran plantearse a las partes intervinientes.
En definitiva, interviene como fedatario público, otorgando garantía jurídica al contenido de la escritura de compraventa.

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¿Y si la vivienda que voy a comprar tiene una hipoteca?

En caso de que la vivienda tenga una hipoteca, existen dos opciones: o el nuevo comprador se subroga en la antigua hipoteca, o ésta se cancela con anterioridad a la constitución de la hipoteca. Si la cancelación no se realiza con anterioridad, podrá efectuarse en el mismo acto que la compraventa y el préstamo hipotecario.
El vendedor tendrá que abonar el importe de la deuda pendiente del préstamo que grava la finca y hacer una provisión de fondos para pagar los gastos de cancelación registral.

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¿Y si la vivienda que voy a comprar tiene otro tipo de cargas?

En el caso de existencia de otro tipo de cargas, como por ejemplo, la existencia de condición resolutoria, se procederá a su cancelación en forma similar a la descrita en el apartado anterior.

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¿Qué es el impuesto sobre el valor añadido (IVA)?

El Impuesto sobre el valor Añadido (IVA) es un impuesto indirecto, destinado a gravar a los consumidores finales de bienes y servicios. Por tanto, al adquirir un inmueble nuevo será usted el que deberá pagar de forma obligatoria y definitiva este tributo.
Las operaciones sujetas a este impuesto no estaran sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados en la modalidad de “transmision patrimonial onerosa” a excepción de las entregas de bienes inmuebles que esten sujetas y exentas en el Impuesto sobre el Valor Añadido. (segunda y posteriores transmisiones de inmuebles).

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¿Qué es el Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados?

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un tributo de naturaleza indirecta que grava tres modalidades o conceptos:

  1. Las Transmisiones Patrimoniales Onerosas
    Quedan sujetas a esta modalidad:
    a) Las transmisiones onerosas por actos intervivos de toda clase de bieneso derechos que integren el patrimonio de las personas fisicas o jurídicas
    b) Constitución de derechos reales, préstamos, etc.
  2. Operaciones Societarias
  3. Actos Jurídicos Documentados
    Quedan sujetas a esta modalidad:
    a) Los documentos notariales
    Ademas de la cuota fija que se satisface por la utilización de papel timbrado existe una cuota gradual que grava las primeras copias de escrituras y actas notariales cuando:

    1. Tengan por objeto cantidad o cosa valuable
    2. Contengan actos o contratos inscribibles en los Registros: Mercantil, de la Propiedad, Industrial.
    3. No esten sujetos al Impto. sobre Sucesiones y Donaciones ni a las otras modalidades del Impto. sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados.

    b) Los documentos mercantiles
    c) Los documentos administrativos

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¿Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)?

Es un impuesto directo de carácter real, cuyo hecho imponible está constituido por la propiedad de los bienes inmuebles de naturaleza rustica y urbana situados en los respectivos terminos municipales y grava el valor de los referidos inmuebles. Es un impuesto que exigen los Ayuntamientos.
Este impuesto ha de pagarse desde el momento en que sea propietario del inmueble que haya adquirido (ya sea nuevo o proceda de segundas transmisiones).
Para la determinación de la base imponible se toma como valor de los bienes inmuebles el valor catastral de los mismos.

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¿Qué es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (“plusvalias”)?

Es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos y se pongan de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier titulo.

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¿Qué impuestos deberé pagar si compro una vivienda nueva o a estrenar?

Impuesto sobre el Valor Añadido
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados , en ambas modalidades cuota fija y gradual, y esta última se gira sobre el total de la garantía hipotecaria que aparezca en la escritura y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si así lo pacta con el promotor

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¿Qué impuestos tendré que pagar si compro una vivienda usada o de segunda mano?

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y, si así lo pacta con el vendedor, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

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¿Que impuestos tendré que pagar al formalizar un préstamo hipotecario?

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y A.J.D., en la modalidad de “Actos Jurídicos Documentados”.

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¿Qué impuestos tendré que pagar anualmente por la posesión de la vivienda habitual ? ¿y si se trata de una segunda residencia?

Con carácter general el IBI y el Impuesto sobre el Patrimonio en el supuesto que esté obligado a presentar declaración (Para el ejercicio 2000 está exenta de tributación la vivienda habitual hasta la cifra de 25.000.000 pesetas). Además hay que tener en cuenta que cada Comunidad y Ayuntamiento pueden emitirdiferentes tributos (tasas basuras, alcantarillado, etc).

GASTOS A TENER EN CUENTA

Además del precio de la vivienda deberá tener en cuenta una serie de impuestos que tendrá que abonar por la adquisición y la formalización del préstamo hipotecario:

A.- Gastos de compra-venta
a) En caso de compra de vivienda de segunda mano:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Derechos Reales) 6% ó 7% dependiendo de la Comunidad autonoma donde esté ubicado el inmueble.

b) En caso de compra de vivienda nueva:

  • Impuesto sobre el Valor Añadido. IVA (7%). En viviendas de Protección Oficial realizadas por el propio promotor el IVA es del 4%. En la Comunidad Canaria es el IGIC y en Ceuta y Melillas es el IPSI.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en los casos en que estén sometidos al IVA es el 0,5% con carácter general, el 0,1% en las Comunidades Autónomas con régimen foral.

c) En ambos casos:

  • Después de la compra debe liquidarse el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía) a cargo del vendedor, excepto pacto en contrario.
  • Finalmente, con periodicidad anual, se paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
B.- Gastos de hipoteca
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:
Se calcula sobre el importe que constituya la Responsabilidad Hipotecariafrente a terceros (importe calculado sumando al principal del préstamo un porcentaje del mismo en concepto de intereses, costes y gastos). El importe de la Responsabilidad Hipotecaria oscila entre el 150% y el 230% del importe del préstamo,dependiendo de cada entidad.

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¿Qué es el contrato de compraventa?

Es un contrato bilateral por el que una de las partes contratantes (el vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada (por ejemplo una vivienda) y la otra (comprador) a pagar por ella un precio determinado

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¿Qué es el contrato de señal o arras?

Es un contrato en virtud del cual una parte (el comprador) se obliga a pagar a otra (el vendedor) una cantidad de dinero en prenda o señal de cumplimiento de un contrato de compraventa, y éste (el vendedor) se compromete a venderle dicha vivienda en un plazo determinado.
Dicho contrato debe contener los aspectos principales del acuerdo a que se ha llegado, tales como nombre y apellidos del vendedor y del comprador; identificación suficiente de la vivienda; definición del contrato que se está realizando; precio convenido; su forma de pago ( expresando si se entrega alguna cantidad como señal o a cuenta del precio); a cargo de quién serán los gastos e impuestos; tiempo en el que habrá de otorgarse la Escritura Pública de Propiedad, etc…
La firma de este documento supone un compromiso para ambas partes, por lo que es importante que recoja las condiciones de compra lo más fielmente posible.
Si una vez finalizado el plazo establecido en el contrato para proceder a la compraventa de la vivienda, el comprador decide no llevar a cabo la compraventa, perderá la suma entregada en concepto de señal o arras.
En cambio, si es el vendedor quien no respeta el plazo pactado y vende la vivienda a otra persona, tendrá que devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de señal o arras al comprador.
En caso de que la compraventa se realice satisfactoriamente, dentro del plazo pactado, las arras o señal se considerarán como un pago a cuenta.

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